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全国楼市调控头号文件出台!武汉房价将....

未知 2019-05-08 09:15

每当市场变化之时,楼市调控就会接踵而至。

近期,自然资源部发布重要文件

住宅供地将实施差别化调控!

这也是今年来第一次出台全国楼市调控的统领性文件!

4月17日,自然资源部下发通知,要求各地州盟和百万人口以上县(县级市),2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期,按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标,并明确指出“该快的快、该停的停”。其中特别指出,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

据不完全统计发现,至少已有1座二线城市的商品房用地消化周期达到36个月以上,按规定将停止供地。另有14座城市的消化周期小于6个月,按规定应加快供地。

01 消化周期超36个月应停止供地

具体文件内容如下:

简单来说,通知的意思是:

截止2019年3月,县级市及以上城市,根据商品住房库存消化周期,和上年宅用地供应分类调控目标,结合本地土地市场实际,把住宅用地供应“五类”:显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停。

其中

对消化周期在36个月以上的,应停止供地;

36-18个月的,要适当减少供地;

18-12个月的,维持供地持平水平;

12-6个月的,要增加供地;

6个月以下的,要显著增加并加快供地。

来自国家统计局的数据显示,截至3月末,全国商品房待售面积51646平方米,环比2月末减少605万平方米,库存数据创近61个月(自2014年2月末以来)的最低。

我们都知道像“限购、限贷、限售”等调控政策调的都是需求面的,而事实上唯一能解决问题的是加大供应。而早在2017年,住建部和国土资源部就已经从供应侧出大招了,今年的“五类”调控目标也是结合2017、2018年住宅用地供应数据来制定并实施的。

02 哪些城市将加大供应?武汉在不在列?

所谓去化周期,一般为库存与近6月销售面积平均值之比,衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。

显然,去化周期越短,市场供求关系就越紧俏,增加土地供应的必要性随之而产生,反之同理。

按照规定,去化周期大于36个月的,要停止供地。事实上,除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市,大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。

那么武汉又是如何?我们再来看几个更具体的数据:

? 武汉3月供应量同比下降10%,成交量同比上升37%

3月全国新房市场供应依惯例回升,度过2月的春节淡季后,各房企均依计划推盘迎来“小阳春”行情,因此供应面积环比翻翻;而成交量的话,二三线城市市场持续分化。

据CRIC中国房地产决策咨询系统显示,3月份武汉的供应量在83万平方米,同比降低降低10%;而成交量却有138万平方米。

? 武汉去化周期低于12个月,需要增加供地

根据泽平宏观发布的报告,2019年3月,一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,基本都在可控范围。

无论是一二线还是三四线,绝大多数城市都不存在高库存问题,自然也就不存在“停止供地”之说,反而这些城市都要增加供地。

这其中,杭州、西安去化周期低于6个月,属于需要显著增加并加快土地供应的城市。

南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月,属于需要增加土地供应的城市。

03 对楼市影响有多大?

对于房价走势,长期以来流传的一句话是:短期看金融,中期看土地,长期看人口。

土地供求之所以重要,是因为它往往能成为地方政府推高房价的手段。只要人为限制土地供应,或者让土地供给跟不上人口涌入的步伐,自然就可以制造供求失衡的局面,让高房价得以维持。

因此,官方强调库存低于12个月的都要增加或显著增加供地,正是基于部分城市楼市回暖的现实而来。

近来房企的拿地情况也印证了这一点。CREIS中指数据显示,以公开招拍挂市场成交数据来看,2019年第一季度全国土地成交总价排名前10的城市分别是北京、杭州、天津、上海、苏州、福州、西安、郑州、武汉、重庆,这些都是热点一二线城市,房企们也用行动表明了对这些城市的看好。

今年一季度,最舍得花钱拿地的是万科,它一边喊着“活下去”,一边花了311亿元四处拿地。融创和绿地也没闲着,拿地金额均超过200亿元。另外,新城控股、旭辉集团、阳光城、中海地产、恒大、龙湖、中南置地这些拿地金额前10名的房企,拿地金额均在百亿以上。

在住宅供地差别化调控的新形势下,那些库存消化周期短、新增落户人口多的城市,未来会有大量新增住房需求,这种情况下加大土地供应,能满足市场需求,稳定楼市和房价。而那些库存消化周期长,人口不断流出的三四线城市,停止或减少供地,则有利于防范风险。

部分内容来源:中华人民共和国自然资源部、苏州楼市情报、国民经略

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